הובר הייטס ישראל - לפרטים נא לפנות לאדם

Skype Logo 

      http://huberheights.co.il   e-mail  info@huberheights.co.il  מסמכים נוספים

 

 

רשם המתווכים- משרד המשפטים תיווך - נדלן - נדל"ן - מקרקעין בחינות רישוי יוני 2006

תשובות רשם המתווכים לגרסה 2

רשם המתווכים- משרד המשפטים
תיווך - נדלן - נדל"ן - מקרקעין
בחינות רישוי יוני 2006 - תשובות לגרסה 2
משרד המשפטים רשם המתווכים במקרקעין

שאלון הבחינה

1.תמר קיבלה בירושה דירה ביחד עם חמשת אחיה, ופנתה לרוני המתווך בבקשה כי יעזור לה
במכירתה. כמתווך חרוץ ביקש רוני לקבל מידע לגבי כל אח ואח ומיד התברר לו שרותי, האחות
הצעירה, מכרה דירה אחרת בפטור ממס שבח שנה לפני כן. משהבינה רותי כי עליה לשלם מס
שבח ביקשה מרוני להתחייב כי בהסכם המכר יופיע סעיף לפיו ישלם הקונה את המס החל
עליה.
בזכרון הדברים שערך רוני בכתב בין המוכרים לקונים, נרשם במפורש כי הקונה ישא במס
שיחול על רותי, אם יחול מס כזה.
א.לסעיף אין משמעות, שכן רותי לא יכולה להעביר את מס השבח החל עליה לקונה.
ב.רוני פעל בשקדנות ובמיומנות לטובת לקוחותיו והוא זכאי להערכתם על כך.
ג.רוני טעה, שכן אם חל מס שבח על אחד האחים, הוא חל על כולם.
ד.רוני אינו זכאי לשכר בגין עסקה זו והוא אף עובר עבירה פלילית.

2.איתי ירש דירת מגורים ביחד עם שבעת אחיו ופנה לרוני המתווך בבקשה כי זה ימצא קונה
לדירה. במהלך ההיכרות ביניהם, סיפר איתי לרוני שיש בעיית רטיבות בדירה. כמו כן, סיפר שאסתר, אחותו הצעירה, צריכה מאוד את הכסף בשל הסתבכות כלכלית אישית. מאוחר יותר באותו שבוע נתן קונה פוטנציאלי , מלקוחותיו של רוני, הצעת מחיר שהייתה קרובה למחיר המבוקש על ידי המוכרים. רוני ששמח להצעה, מסר לקונה כי לדעתו יש סיכוי שהמוכרים יתגמשו מעט בשל בעיית הרטיבות ובשל מצוקתה של אסתר.
א.לא. רוני טעה שגילה על מצוקתה של אסתר.
ב.כן. מותר למתווך, והוא אפילו חייב לגלות את פרטים מהותיים לצד השני בעסקה.
במקרה זה גילה רוני שני פרטים מהותיים.
ג.לא. רוני טעה שגילה את בעיית הרטיבות, מאחר ומתווך לא אמור לגלות מידע שלא ביקשו ממנו לגלות.
ד. כן. על מתווך ליצור את הגשר בין שתי ההצעות הנגדיות והוא יכול לעשות כן ע"י יצירת אווירת תיווך נכונה.

3. מהו הדין כאשר ועדה מקומית לתכנון ולבניה אינה ממלאת אחר הוראות הועדה המחוזית להכנת תוכנית מתאר מקומית ?
א.לוועדה המחוזית סמכות לבצע בעצמה את פעולות הוועדה המקומית, וזאת במקרים חריגים בהם הוועדה המקומית אינה נשמעת לדרישות הוועדה המחוזית.
ב.במקרים חריגים כאלה הוועדה המחוזית יכולה להדיח את הוועדה המקומית.
ג.ועדה מקומית אינה חייבת למלא אחר הוראות הוועדה המחוזית להכנת תכנית. הוועדה המחוזית משמשת כביקורת על תכניות שהוועדה המקומית יוזמת ויש לה זכות להתערב רק בתוכניות המוגשת לה.
ד.הוועדה המקומית תמלא תמיד אחר הוראות הוועדה המחוזית, כיוון שיושב ראש הוועדה המקומית הוא נציג הוועדה המחוזית בכל מקרה.

4.במסגרת הסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין, הסכימו נעמה ונועם להעביר זכויותיהם בדירה לילדיהם.
א.כן. רק העברה בין בני הזוג במסגרת פסק דין לגירושין לא נחשבת כמכירה.
ב.לא. העברה לילדים במסגרת פסק דין לגירושין לא נחשבת כמכירה.
ג.כן, אך המס יידחה עד למועד בו יבקשו הילדים למכור את זכויותיהם בדירה.
ד.כן, אך הילדים יוכלו לבקש פטור.

5. בביתו של שמואל 5 חדרים. שמואל מעוניין להשכיר אחד מהם.
מה קובע הדין ?
א.כל התשובות האחרות שגויות.
ב.אין מניעה להשכיר חלק מסוים של מקרקעין.
ג.הדין אינו קובע כללים ביחס להשכרת חלק במקרקעין.
ד.אין תוקף לעסקה בחלק מסוים שח מקרקעין.

6.פיליפ, עולה חדש שעלה לארץ מאנגליה לפני שמונה חודשים, ואין לו כיום דירה אחרת, עבר להתגורר מיד עם עלייתו ארצה, בבית דודו הקשיש לואיס, דייר שחוק הגנת הדייר (נוסח משלוב תשל"ב- 1972) חל עליו. לואיס נפטר.
מהן זכויותיו של פיליפ בדירה ? ( סמנו את התושה הנכונה ביותר)
א.פיליפ רשאי להישאר בדירה, אך בתנאי שכירות רגילים ולא כדייר מוגן.
ב.לפיליפ אין כל זכות ביחס לדירה.
ג.לפיליפ זכות להישאר בדירה כדייר מוגן.
ד.מאחר ופיליפ לא חתם על חוזה שכירות לפני שדודו נפטר, אין לו זכות להמשיך
ולהתגורר בדירה.

7.מי מהבאות רשאית לגבות היטל השבחה.
א.ועדת משנה להתנגדויות.
ב.ועדת ערר.
ג.ועדה מקומית לתכנון ובנייה.
ד.רשות רישוי.

8.רוני רכש דירה מקבלן בניין. הקבלן מסר לידיו ערבות בנקאית. כיום, מבקש הקבלן להחליף הערבות הבנקאית בשעבוד הדירה לטובת חברת נאמנות.
איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ?
א.הקבלן רשאי להחליף את הערובה ובלבד שלא הותנה אחרת בחוזה הנמכר.
ב.הקבלן רשאי להחליף את הערובה ובלבד שנמסרה החזקה בדירה לקונה.
ג.הקבלן רשאי להחליף את הערובה ובלבד שבניית הדירה הושלמה.
ד.הקבלן רשאי להחליף את הערובה ובלבד שכל התנאים המפורטים בתשובות א' ו- ג' יתקיימו.

9.רות וכנרת התקשרו בחוזה למכירת דירתה של רות. לאחר חתימת החוזה, התברר לכנרת, שרות ביצעה בנייה בלתי חוקית ושקיים צו הריסה לאחר החדרים בביתה. רות לא יידעה את כינרת בדבר הבנייה הבלתי חוקית וצו ההריסה.
האם כנרת זכאית לבטל את החוזה ?
א.לא. כנרת רשאית לתבוע פיצויים, אך אינה רשאית לבטל את החוזה.
ב.כן. כנרת רשאית לבטל את החוזה שכן, המדובר בהטעיה בעניין יסודי.
ג.לא. למרות שרית הטעתה את כינרת , החוזה נחתם ולא ניתן לבטלו.
ד.תשובות א' ו - ג' נכונות .

10.מהן האפשרויות העומדות על פי חוק הגנת הצרכן , בפני רוכש דירה אשר בוצע כלפיו מעשה הטעייה בעניין מהותי, כהגדרתו בחוק הגנת הצרכן.
א.לבטל את העסקה בכתב תוך 30 יום מיום עשייתה, או מיום מסירת הממכר לפי המאוחר מביניהם.
ב.לבטל את העסקה בכתב בתוך שבועיים מיום עשייתה, או מיום מסירת הממכר לפי המאוחר מביניהם.
ג.לקבל פיצוי עפ"י חוק בגובה 15% מגובה העסקה , ללא קשר לנזקים שנגרמו בפועל.
ד.תשובות ב' ו - ג' נכונות .

11.מיכאל מונה ככונס נכסים על דירת חייב. למרות מאמציו, לא הצליח מיכאל למכור את
הדירה והוא מבקש להתפטר. האם רשאי מיכאל להתפטר ?
א.כן. לכונס הנכסים הזכות האוטונומית להתפטר מתפקידו.
ב.כל התשובות האחרות שגויות.
ג.לא. עם מינויו מחויב הכונס להשלים התפקיד שעבורו מונה.
ד.כן. בהודעה בכתב ובלבד שקיבל אישור ראש ההוצאה לפועל.

12.אמיר הזמין את יוסף הרצף כדי שזה ירצף את דירתו בריצוף חדש. יוסף נענה להזמנה וביצע את העבודה לשביעות רצונו המלאה של אמיר. לאחר סיום העבודה פנה יוסף לאמיר וביקש שכר בגובה 2,000 שקלים. אמיר הופתע מהמחיר, שנראה לו גבוה, והודיע ליוסף שהוא לא מוכן לשלם עבור העבודה יותר מ- 1,000 שקלים.
איזו מהקביעות הבאות נכונה ?
א.כל התשובות האחרות שגויות.
ב.כיוון שהצדדים לא הסכימו על שכר , יוסף אינו זכאי לכל תשלום.
ג.לאמיר אין ברירה והוא חייב לשלם ליוסף את השכר שזה מבקש.
ד.כיוון שהצדדים לא הסכימו על שכר, אמיר צריך לשלם ליוסף שכר שהיה ראוי להשתלם לפי הנסיבות בעת כריתת ההסכם. בהיעדר הסכמה , בית המשפט יפסוק ביניהם.

13.אבי ולילך ערכו משא ומתן למכירת דירת מגורים. הצדדים הגיעו להבנות בדבר הסכום לתשלום, מועדי התשלומים והתכולה שתישאר בדירה. מאחר והצדדים ביקשו לחסוך תשלום שכר טרחת עו"ד, הם החליטו שאין צורך בעריכת הסכם בכתב.
איזה מהמשפטים הבאים נכון :
א.מאחר והצדים הסכימו על כל הרכיבים המהותיים, אין כל צורך לערוך מסמך בכתב.
ב.התחייבות לעשות עסקה במקרקעין יכולה להיות גם בעל-פה.
ג.התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב.
ד.כל התשובות האחרות שגויות.

14.מהו תום מועד האחריות בגין קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים בדירה שנרכשה מקבלן ?
א.שנתיים מיום העמדת הדירה לרשות הקונה.
ב.שמונה שנים מיום העמדת הדירה לרשות הקונה.
ג.עשר שנים מיום העמדת הדירה לרשות הקונה.
ד.שלוש שנים מיום העמדת הדירה לרשות הקונה.

15.יונה המתווכת התחייבה באופן אישי לשווק פרויקט בנייה אותו בונה עמית. לאחר חודש עבודה בלבד התברר ליונה שהיא יכולה להרוויח יותר כסף בעבודה בשיווק פרויקט אחר ולכן הפסיקה לעבוד עם בשיווק הדירות של עמית.
איזה מהקביעות הבאות נכונה ?
א.כל התשובות האחרות שגויות.
ב.עמית לא יוכל לתבוע מיונה פיצויים עקב הפרת ההסכם.
ג.עמית לא יכול לפנות לבית המשפט ולבקש לאכוף את החוזה, שכן מדובר על הסכם שמהותו מתן שירות אישי אך הוא יכול לתבוע ממנה פיצויים עקב הפרת ההסכם.
ד.עמית יוכל לפנות לבית המשפט ולבקש לאכוף את החוזה ולהורות ליונה להמשיך ולשווק את הדירות.

16.סעדיה הזקן פנה לרוני המתווך בבקשה כי ישווק את דירתו על מנת שיוכל לעבור להתגורר בפרויקט דיור מוגן חדש שנבנה בירושלים. כאשר החתים רוני את סעדיה על טופס בלעדיות לתקופה של 6 חודשים, שאל רוני את סעדיה אם ברצונו לבחור שתי פעולות שיווק מתוך הרשימה או לבצע פעולה אחרת. סעדיה פנה לרוני ואמר : " הכי חשוב שתיגש לכותל
המערבי ותטמין פתק להצלחת העסקה חוץ מזה אני לא רוצה שתעשה דבר " .
א.רוני עמד בדרישות החוק, בכך שהפקיד פתק מתאים בכותל המערבי. מאחר וסעדיה ביקש זאת ממנו, הוא הסכים במפורש לכך שלא תתבצענה פעולות שיווק נוספות.
ב.כדי להבטיח זכותו לבלעדיות, רוני חייב לבצע באופן מידי לפחות שתי פעולות שיווק נוספות בהתאם לתקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק) התשס"ה- 2004.
ג.רוני יחויב בביצוע פעולות שיווק נוספות רק אם סעדיה יסכים לשלם הוצאותיהן.
ד.כדי להבטיח זכותו לבלעדיות, רוני חייב לבצע בתוך חודשיים לפחות שתי פעולות נוספות בהתאם לתקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), התשס"ה- 2004.

17. יהודה תיווך בהצלחה בעסקת מכר מקרקעין.הצדדים מעוניינים לערוך זיכרון דברים ביניהם, ומבקשים מיהודה סיוע הדדי.
איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר ?
א.על יהודה לסרב לסייע , וכמו כן הוא לא יהא זכאי לדמי תיווך במידה וייסע.
ב.יהודה רשאי לסייע בעריכת זכרון הדברים, שכן המדובר בהשלמת פעולת התיווך.
ג.יהודה יכול לסייע ולהדריך את הצדדים כיצד לערוך זכרון דברים, אך אסור לו לערוך את המסמך בעצמו.
ד.אין כל מניעה שיהודה ינסח עבורם זכרון דברים, מאחר ואין מדובר בחוזה מחייב.

18.דורון המתווך חלה ולא יכול היה להגיע להשתלמות בדיני מקרקעין אליה נרשם. על מנת שלא להפסיד את דמי ההרשמה הגבוהים הציע ירון , חברו של דורון, כי יגיע להשתלמות במקומו של דורון. ירון נטל מדורון את תעודת רישיון התיווך כדי שיוכל להיכנס להשתלמות בשמו של דורון. דורון הסכים , ובשל החברות ביניהם לא יבקש כל תשלום בתמורה.
איזה מהקביעות האות נכונה ?
א.דורון עשוי להיות נאשם בפלילים , כיוון שהשאיל את התעודה לירון, אך ירון לא עשה כל מעשה פסול.
ב.כיוון שעלות ההשתלמות שולמה במלואה , לא ביצעו החברים עבירה פלילית.
ג.ירון עשוי להיות נאשם בפלילים בגין התחזות או מרמה ואולם דורון לא עשה כל מעשה פסול , כיוון שלא הפיק כל טובת הנאה מהמעשה.
ד.שני החברים עשויים להיות נאשמים בפלילים בדין המעשה.

19.יוסף, שהיה דייר מוגן, נפטר והותיר אחריו את בת זוגו מרים ואת שני ילדיהם הבגירים משה ורמי. רמי הפסיק לגור בדירה ועבר לגור במקום אחר ואילו מרים ומשה המשיכו לגור בדירה. מרים הפכה לדיירת מוגנת במקום יוסף בהתאם לסעיף 20 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב ) תשל"ב 1972. שנה לאחר שרמי עזב את הדירה נפטרה גם מרים.
האם משה או רמי יהיו מעתה מוגנים בדירה ? מדוע?
א.משה יהיה זכאי להפוך לדייר מוגן במידה ואין לו דירות מגורים אחרת ואולם רמי לא יהיה זכאי להפוך לדייר מוגן.
ב.משה ורמי לא יהיו מעתה דיירים מוגנים בדירה במידה, מאחר ועל פי סעיף 27 לחוק הגנת הדייר, לאחר שמרים נהייתה דיירת לפי סעיף 20 לחוק, לא יהיה אדם נוסף זכאי להיות דייר לפי סעיף זה.
ג.משה או רמי יהיו זכאים להמשיך לגור בדירה , רק אם בית המשפט יקבע כך.
ד.משה ורמי כן יהיו מעתה דיירים מוגנים בדירה ולאחר פטירתה של מרים הופכים הילדים לדיירים מוגנים בדירה בחלקים שווים.

20.רונית, מתווכת במקרקעין , תיווכה בעסקה במקרקעין וקיבלה דמי תיווך משני הצדדים. לימים התברר כי רונית ידעה שלגבי הדירה קיימת חוות דעת מהנדס ולפיה בדירה קיימים ליקויי בנייה מהותיים , העשויים לסכן את דייריה, אך לא עדכנה את הרוכש.
איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר ?
א.החובה למסור מידע חלה רק על המוכר , ולכן המתווכת לא ביצעה הטעייה.
ב.הרוכש אינו לקוחה של המתווכת, ולכן לא חלה עליה חובה למסור מידע בדבר חוות הדעת.
ג.למרות שעל רונית החובה למסור מידע על כל עניין מהותי בעסקה, אין בחוות הדעת משום עניין מהותי.
ד.המתווכת הייתה חייבת למסור לרוכש את המידע בדבר חוות הדעת ובכך שלא מסרה לו , הפרה את הוראות החוק.

21.אלכס פנה אל אחותו , מתווכת במקרקעין , לצורך קבלת שירותיה כמתווכת לדירתו. בשל קשרי המשפחה הוסכם כי אלכס לא ישלם דמי תיווך.
האם המתווכת חבה חובת הגינות וזהירות כלפי אלכס ? מדוע ? (סמנו המשפט הנכון ביותר)
א. כן. המתווכת חבה חובת הגינות וזהירות גם ללקוח אשר אינו משלם דמי תיווך.
ב.לא. בשל קשרי המשפחה ומכיוון שאין מקבלת שכר עבור השירות , היא פטורה מחובת הזהירות כלפי אלכס.
ג.כן. בשל קשרי המשפחה , מחויבת המתווכת בחובת הגינות וזהירות כלפי אחיה.
ד.לא. חובתה של המתווכת הינה אך ורק כלפי לקוח המשלם דמי תיווך.

22.אפרת, שאינה מתווכת פעלה למכור את הדירה של אביה. אחד הרוכשים הפוטנציאליים הבחין מיד בסימנים לרטיבות והזמין אינסטלטור , אשר קבע שישנה בעיית רטיבות עקב נזילת מערכת ההסקה והוא אף עידכן בכך את אפרת. לאחר מכן, נפגשה אפרת עם רוכשים נוספים. כאשר אחד מהם שאל אם ישנן בעיות רטיבות בדירה אמרה אפרת שאין כל בעית רטיבות בדירה.
איזה מהקביעות הבאות נכונה ביותר ?
א.אפרת לא הייתה צריכה לגלות לרוכשים את בעיית הרטיבות מאחר ולא נכרת הסכם.
ב.אפרת עשויה להיות נאשמת בפלילים, במרמה, כיוון שאמרה דבר שהיא יודעה שאינו אמת.
ג.אפרת אינה מתווכת ולא חלה עליה חובה לגלות לקונה פוטנציאלי מידע בדבר פגמים שניתן להבחין בהם בעין רגילה.
ד.אם אפרת לא הבחינה בבעיה בעצמה , לא חלה עליה חובה כלשהי.

23.מתי מושלמת עסקת מקרקעין של רכישת דירה מקבלן ?
א.בעת רישום זכרון דברים בכתב במשרדי הקבלן.
ב.בעת רישום הזכויות בפנקסי המקרקעין .
ג.בעת חתימת חוזה רכישה.
ד.בעת מסירת חזקה של הדירה.

24.אלון מעוניין להקים עסק בתחומה המוניציפאלי של אשקלון. מהי רשות הרישוי המוסמכת להעניק לאלון רישיון ?
א.ראש עיירת אשקלון, או מי שהסמיכו לכך.
ב.שר הפנים, או מי שהסמיכו לכך.
ג.שר התעשייה המסחר והתעסוקה, או מי שהסמיכו לכך.
ד.כל אחד מהמפורטים בתשובות האחרות.

25.איזה מהפעולות הבאות לא תיחשב כ"פעולת שיווק" בהתאם לתקנות ?
א.הצבת שלט בקרבת הנכס.
ב.פרסום באמצעות דיוור ישיר.
ג.פרסום בעיתון המיועד לקהל יעד מסוים, בהתאם לבחירת הלקוח.
ד.הזמנת עד שלושה מתווכים, הפעילים ביישוב שבו מצוי הנכס העומד למכירה, לשתף פעולה לשם מכירת הנכס.

להלן תוצאות גרסה 2 עפ"י נדלניוז, התלמיד שלי ששלח את הגרסה קיבל 100% (מאה אחוז) כל התשובות נכונות.
תשובותיו תואמות ליתר התשובות כך שהתשובות של נדלניוז כמעט בטוח נכונות.
שיהיה לכולם בהצלחה.
עו"ד פרידמן אבנר

להלן התוצאות:
1. ג
2. ב
3. ג
4. ד
5. ב
6. א
7. ג
8. ג
9. א
10.ג
11.א
12.ד
13.ד
14.ד
15.ב
16.ג
17.ב
18.ג
19.א
20.ד
21.ג
22.א
23.א
24.ד
25.ד