הובר הייטס ישראל - טפסים - לסוכן הרשת,טופס החתמה,חוזה שכירות,חושה דירה,הסכם שיתוף פעולה,הסכם סודיות,חוק המתווכים,נדל"ן ועוד לפרטים נא לפנות לאדם

       http://huberheights.co.il   צור קשר  מסמכים נוספים

Skype Logo 

תוספת ט' ניהול פנקסי חשבונות על- ידי סוחרי מקרקעין ומתווכי מקרקעין

..........................................................- 6 -............................................................
......................................................תוספת ט'........................................................
..............................ניהול פנקסי חשבונות על- ידי סוחרי מקרקעין ומתווכי .מקרקעין........................
...............................................................................................................
....הגדרות
1. בתוספת זו-

"סוחר מקרקעין"- נישום שעסקו או חלק מעסקו מסחר בזכויות במקרקעין;

"מתווך במקרקעין"- נישום שעסקו או חלק מעסקו בתווך זכויות במקרקעין;

" זכות במקרקעין"- בעלות, חכירה או זכות שכירות או זכות לרכישתן, והכל בין במישרין ובין
בעקיפין, לרבות באיגוד מקרקעין.

.......................................חובת ניהול מערכת חשבונות.............................................

2. (א) סוחר מקרקעין שמחזור עסקו בתוספת עלות המלאי לסוף השנה הקובעת, עולה
על 9,000,000 שקלים חדשים, ומתווך מקרקעין שעמלתו השנתית עולה 490,000
שקלים חדשים חייבים לנהל מערכת חשבונות לפי שיטת החשבונאות הכפולה, באחת השיטות
הנהוגות, המתאימה לאופי העסק והיקפו, לרבות-

(1) ספר קופה;
(2) ספר זכויות במקרקעין כמפורט בסעיף 3 - לגבי מסחר במקרקעין;
(3) ספר עסקאות כמפורט בסעיף 4 לגבי תווך במקרקעין;
(4) שוברי קבלה;
(5) חשבוניות;
(6) רשימת המלאי לסוף שנת המס.


(ב) סוחר מקרקעין שמחזור עסקו, בתוספת עלות המלאי לסוף השנה הקובעת, אינו
עולה על 9,000,000 שקלים חדשים, ומתווך מקרקעין שעמלתו השנתית אינה עולה על
490,000 שקלים חדשים, חייבים לנהל מערכת שתכלול לפחות את אלה:
(1) ספר תקבולים ותשלומים;
(2) ספר זכויות במקרקעין כמפורט בסעיף 3 לגבי מסחר במקרקעין;
(3) ספר עסקאות, כמפורט בסעיף 4 לגבי תווך במקרקעין;
(4) שוברי קבלה;
(5) חשבוניות;
(6) רשימת חייבים וזכאים לסוף שנת המס- לגבי סוחר מקרקעין;
(7) רישום תנועת חייבים וזכאים;
(8) רשימת מלאי לסוף שנת המס;
(9) תיק תעוד חוץ;

בסעיף זה, "שנה קובעת"- כמשמעותה בהגדרת "מחזור".

.....................................................ספר זכויות במקרקעין.............................................


3. ספר הזכויות במקרקעין יהיה ספר כרוך או חשבון במסגרת מערכת חשבונות לפי שיטת
החשבונאות הכפולה ובו ירשמו, לגבי כל זכות במקרקעין, הפרטים הבאים;

(1) לגבי זכויות שנרכשו:

(א) תאריך הרכישה;
(ב) שם המוכר ומענו;
(ג) נושא הזכות(מגרש,בית,דירה וכיוצא בזה) ומקומה (מען או גוש, חלקה, תת חלקה,
ובזכות שבאיגוד מקרקעין- מקום המקרקעין שבבעלות האיגוד);
(ד) מחיר רכישה;
(ה) דמי תווך ששולמו;
(ו) שם המתווך שטיפל ברכישה ומענו;
(ז) שם עורך הדין שטיפל ברכישה ומענו;

(2)לגבי זכויות שנמכרו:
(א) תאריך המכירה;
(ב) שם הקונה ומענו;
(ג) חלק הזכות שנמכר;
(ד) התמורה;
(ה) סימול לאיתור רישום המכר במערכת החשבונות;
(ו) דמי תווך ששולמו ואופן חישובם;
(ז) שם המתווך שטיפל במכירה ומעונו;
(ח) שם עורך הדין שטיפל במכירה ומענו

.....................................................ספר עסקאות..................................................

4.ספר העסקאות יהיה ספר כרוך או כרטסת אשר צמוד לה אינדקס בספר כרוך ובה יירשמו
הפרטים הבאים לגבי עסקת תיווך בזכויות מקרקעין:
(א)לגבי עסקאות שהוצעו בידי המוכר-
(1) תיאור העיסקאות שהוצאו ותאריכי ההצעות;
(2) דמי התווך, אם נקבעו מראש;
(3) הזכות (מגרש,בית,דירה,וכיוצא בזה) ומקומה (מען או גוש וחלקה, ובזכות
שבאיגוד מקרקעין- מקום המקרקעין שבבעלות האיגוד);
(4) שמות,כתובות ומספרי זהות של הצדדים שביניהם תווך שמות הצדדים שביניהם תיווך; (עד לתיקון מיום 99. 30.12.
נאמר: " שמות הצדדים שביניהם תיווך,")
(5) תיאור העסקה ומהותה (מכירה, השכרה, מכירה, משכנתא וכד');
(6) תאריך השלמת העסקה;
(7) דמי התווך וסכום התמורה בעד הזכות והאם המחיר כולל מס ערך מוסף כמשמעותו בחוק המע"מ. (עד לתיקון מיום 30.12.99
נאמר: "דמי התווך וסכום התמורה בעד הזכות")

(ב) לגבי עסאות שהוצעו בידי הקונה-
(1) שמו, כתובתו ומספר הזהות של הקונה; (עד לתיקון מיום 30.12.99 נאמר: "שם הקונה ומענו")
(2) תאריך הצעת העסקה;
(3) תיאור העסקה שהוצאה (קניה, שכירות, מכירה, משכנתא וכד');
(4) דמי תווך שנתקבלו והאם המחיר כולל מס ערך מוסף כמשמעותו בחוק מע"מ (עד לתיקון מיום 30.12.99 נאמר: "דמי תווך שנתקבלו")
(5) שם המוכר ומספר העמוד או הכרטיס במספר העסקאות שבו נרשמו פרטי
העסקה שהוצאה בידי המוכר.
............................................................שמירת חוזים........................................................

5. חוזי קניה ומכירה וכל כתב לשינוי בהם יישמרו בחלק בלתי נפרד ממערכת החשבונות של
הנישום.

כל האמור כאן למעלה בדוק עפ"י תוספת ט' ניהול פנקסי חשבונות על ידי סוחרי מקרקעין ומתווכי מקרקעין.

..............................................................................................................................
...............................................................................................................................

הועתק מאתרי אינטרנט שונים ומקורם לא ידוע!!
הגדרות:
ההגדרה הבסיסית היא של זכות המקרקעין זוהי הגדרה מקיפה הכוללת בנוסף לבעלות גם
חכירה, זכות שכירות ואף זכות לרכישה של אחת הזכויות לרכישה של אחת הזכויות הנ"ל, וזאת
ביחס למהות הזכויות באשר לצורת הזכויות כוללת ההגדרה זכויות כאמור במישרין או בעקיפין,
לרבות זכות באיגוד מקרקעין.

מערכת חשבונות לפי שיטת החשבונאות הכפולה חייב לנהל החל משנת המס' 1988 סוחר
מקרקעין ומתווך מקרקעין על פי מבחנים של מחזור בתוספת המלאי לסוף השנה או של עמלה,
שנקבעו בסעיף 2(א). המחזור הוגדר בסעיף 1 של פרק 1. עמלה שנתית תיקבע אף היא לפני ההגדרה הנ"ל של מחזור אשר כוללת "תמורה בעד שירותים".
יודגש שהוספת המלאי לסוף השנה לסכום המחזור הקבוע- היא הוראה שקיימת בתוספת זאת בלבד.

מערכת חשבונות חד צידית חלה על הסוחר ומתווך אשר מחזורם בתוספת המלאי לסוף השנה הקובעת או העמלה שלהם- אינם עולים על הסכומים שציינו בסעיף.

ספרים מיוחדים בענף זה הם:
ספר זכויות במקרקעין
וספר עסקאות.
ספרים אלה נדרשים בכל רמה של פעילות.

ספר זכויות במקרקעין צריך להיות כרוך (בהגדרתו בסעיף 1, פרק 1 ) או חשבון
במסגרת מערכת חשבונאות לפי שיטת החשבונאות הכפולה. ניתן, ואף רצוי, לפתוח קבוצת חשבונות
לענין זה, עם מספר חשבונות נפרדים לפי הצורך, בהתאם לאופי הפעולות בהיקפן. ברם, חשוב
לזכור, שהחשבון (או החשבונות) האמורים צריכים לכלול את כל הפרטים הנדרשים בסעיף 3
פירושו של דבר, כי חלק מהפריטים יירשמו במהלך הרישום החשבונאי הרגיל את יתר הפרטים יש
להוסיף בחשבון הנ"ל כרישום איפורמטיבי נוסף כאשר מנוהל ספר כרוך, ניתן להקדיש דף לרכישות
ודף למכירות, לסרוגין, אם אופי הפעולות מקשה על רישום כל הפרטים של קניה ומכירה בדף
אחד, זה ליד זה. רישום נפרד כזה מחייב לרשום תאור מלא של הזכות גם בדף המכירות וכן סימול הדדי בין עסקאות קניה ומכירה של אותו נכס.

....................................................................- 10 -........................................................
האמור לעיל חל, בהתאמה גם על רישום ממוחשב.

בספר עסקאות יש לרשום פרטים ונתונים לגבי תווך מקרקעין.

צורת הרישום ומועדה בספר זכויות במקרקעין ובספר עסקאות:

1. רישום בכתב יד ייעשה בדיו בלבד (סעיף 21 א') בהדפסה במחשב יונהלו הספרים כ"קובץ
קבוע" כהגדרתו בסעיף 3.
2. לגבי מועדי הרישום לא היו הוראות עד שנת המס 1990. החל משנת המס 1991 נוסף סעיף
קטן 20(4), הקובע, כי יש לרשום "בספרי חשבונות המפורטים בתוספת שלא נקבע בהם
מועד לרישום- סמוך לביצוע הפעולה". נראה שעלולים להיות חילוקי דעות על כך, אם הצעת עיסקה
מהווה "פעולה" לפי ההגדרה בסעיף 1 של ההוראות.

חוזה מכירה היה יכול לשמש לצרכי מס הכנסה כתחליף לחשבונית. הנוסח בסעיפים
קטנים 2(א) ו- 2(ב)(5) היה החשבוניות או חוזי מכירה" לענין מע"מ היה צורך בהכנת
חשבוניות.
בתיקון בק"ת 5297 נמחקו המילים "או חוזי מכירה" בסעיפים הקטנים הנ"ל.
החל מ- 1.1.1991 קיימת איפוא חובה, גם לפי הוראות מס הכנסה, לערוך חשבוניות(ראה להלן).

חוזים של קניה ומכירה וכל כתב לשינוי בהם- טוענים שמירה כחלק ממערכת החשבונות לפי
סעיף 5(ג) דהיינו שנים, וזאת לפי סעיף 5 שהוסף נקיית 5297.
לגבי חוזים של תווך אין הוראה מיוחדת ואין הם כלולים בפירוט של מערכת החשבונות.
לכן מספיקה לגביהם תקופה שמירה לפי סעיף 25(ד), דהיינו 3 שנים מיום הגשת הדו"ח לשנת המס שאליה הם מתייחסים.

סוחר שהוא גם מתווך (אז להיפך)- זהו שילוב מצוי בענף זה, כמו בענפים אחרים.
במקרה זה, יש לנהל ספר זכויות במקרקעין וגם ספר עסקאות.
מתווך מקרקעין מתחייב במע"מ לפי תקנה 7 בתקנות הכלליות של מע"מ, עם קבלת
התמורה ועל הסכום שנתקבל לכן מתווך המדווח על בסיס מזומנים (יש לו אופציה של בסיס
מצטבר, עפ"י תקנה 7(ג) שם) יעדיף לערוך חשבונית עסקה על דמי התווך שטרם שולמו לאחר
ביצוע עסקת המקרקעין. חשבוניות העסקה (בשונה מחשבוניה מס) לא תשפיע על דיווחיו למע"מ
לפי בסיס המזומנים עיין בפרק במבוא " בסיס מצטבר או בסיס מזומנים".

בת"פ 46/87 הורשע מתווך לפי סעיף 41220, לפקודה בקיום פנקסי חשבונות כוזבים או רשומות
אחרות כוזבות במזיד ובכוונה להתחמק ממס' בית המשפט קבע שעשרה מגרשים נמכרו במחיר
כפול מזה שנרשם החוזים, וזאת בתאום בין עורך דין בין המתווך, המתווך נידון למאסר בפועל
ולקנס כספי הדין צוין, שלפני משפט זה נידון עורך הדין עקב פרשה למאסר בפועל ולקנס כספי
גבוה יותר.
.....................................................................-11-...................................................

על פס"ד 46/87 ערערו שני צדדים לביהמ"ש העליון בע"פ 268/89 הוגדל הקנס ואילו תקופת
המאסר לא שונה.

ערר 135/84 הוגש על ידי מתווך מקרקעין שעסק גם במסחר סיטוני כשקיות ניילון, וכל זאת לבדו ללא עובדים את רוב זמנו הקדיש לתיווך, אך המחזור הגדול במסחר הסיטוני העורך
ניהל שתי מערכות חשבונות נפרדות. הועדה ציינה כי אכן זהו המצב הנכון כאשר אין קשר בין שני
העסקים.

בערר 76/90 של מתווך מקרקעין מנהל מע"מ, התלבטה הועדה ביחס למהותיות של ליקויים
בשיטה הניהול של ספר עסקות בשנים 1989-1988 הועדה העירה שתיקון ההוראות בשנת 1990
מעיד על אי בהירות מספקת של הנוסח הקודם בקבלה את הערר, ציינה הועדה שהיא היתה דוחה אותו אילו התיחס לשנת 1991.

........................................................שאלות ותשובות.....................................
שאלה:
האם מתווך צריך לרשום בספר העסקאות כל הצעה שנמסרה לו על ידי בעל נכס לטפל במכירת
הנכס?
תשובה:
אם בעל הנכס מסר למתווך פרטים על הנכס וכתובתו ואת המחיר המבוקש והמתווך הסכים לטפל
במכירה הרי זוהי הצעת עסקה הטעונה רישום בספר העסקאות.

שאלה:
בהמשך לשאלה הנ"ל המתווך הציע נכס זה לחמישה מתעניינים שונים הוא מסר להם את פרטי
הנכס וכתובתו ואת המחיר המבוקש. האם כל אחד מהמעונינים טעון רישום בספר העסקאות?
תשובה:
כן. יש לרשום כל הצעה בשורה נפרדת בספר העסקאות יש הנוהגים לפתוח כרטיס לכל נכס (עם
אידקס בספר כרוך לפי סעיף4) ולרשום בו את ההצעות המתיחסות אליו.

שאלה:
כיצד תנוהל תנועת חייבים וזכאים לפי סעיף 2(3)?
תשובה:
ההוראות לא קבעו את צורת הניהול של התנועה הנ"ל, לכן ניתן לנהל כרטסת של חייבים וזכאים
כאשר יירשמו פעולות על פי היעד פנים או תיעוד חוץ יש לציין את סוג התיעוד ומספר?(חשבונית
מס' או קבלת מס' בדבר סימול הדדי).

.....................................................................-12-...............................................

שאלה:
קבלן המנהל ספרי חשבונות לפי סעיף 2(ב) של תוספת די, החל לעסוק גם בתיווך של מגרשים לבנית וילות כיצד עליו לנהל את ספריו?
תשובה:
עסקי התיווך מבוצעים במשרדו של הקבלן על ידי אותו מנגנון. לכן זהו עסק מעורב. מערכת
החשבונות של העיסוק העקרי לפי סעיף 2(ב) של תוספת ד' מתאימה גם לעיסקי התווך כפוף
לתאומים הבאים:
ספר השקאות;
תנועת חייבים וזכאים בעסקי התווך;
בסוף השנה יש לבחון לפי התוספת ד' ו ט' אם חל שינוי במערכת החשבונות הנדרשת.

* הערה: הועתק עם השגיאות